Il rapporto prezzo/mq è ancora un parametro idoneo per orientare le scelte di acquisto?
La casa è la dimora nella quale vivere sicuri e comodi.
La nostra riflessione parte da questo assunto.
Cosa significa “comodi”?
Vivere una casa comoda o confortevole non sono concetti identici anche se possono avere dei punti di coesione.
In questa accezione vogliamo soffermare la nostra attenzione sulla tecnologia.
Oggi, una casa contemporanea, è dotata di molta tecnologia. La tecnologia si palesa in ogni aspetto della casa anche se non visibile e percepibile dall’occhio umano. Per esempio la possiamo riscontrare nella qualità dei serramenti efficienti sia per proteggerci da spifferi ma anche dall’inquinamento acustico. Pensiamo alle vernici di nuova concezione che evitano il depositarsi di polveri sottili. Oppure la ventilazione meccanica controllata, con recuperatore di calore, che mantiene sempre pulita e climatizzata la qualità dell’aria evitando il crearsi delle muffe. Struttura antisismica, impianti domotici, gli impianti anti intrusione. Ne potremmo parlare per ore.
Una casa obsoleta, non è più efficiente con spazi inadeguati alle dinamiche della vita moderna, spesso con inefficienze strutturali, impiantistiche e di rispetto delle norme a salvaguardia dell’ambiente.
Pensiamo a quanti metri quadrati sprecati (ma pagati) per inutili corridoi, oppure i maggiori costi derivanti dalle notevoli inefficienze energetiche degl’impianti di climatizzazione. In uno scenario di mercato che sta velocemente cambiando, possiamo limpidamente affermare che la logica del rapporto prezzo/mq per comparare una casa già costruita con una casa nuova non è più attuale. E’ anacronistico.
La differenza fra efficienza energetica ed inefficacia può significare migliaia di euro in un anno, figuriamoci durante tutto l’arco di vita dell’immobile stesso.
Il prezzo che sosteniamo per l’acquisto di un bene dovrebbe essere paragonato alla godibilità del bene.
La casa non fa eccezione, anzi a dirla tutta per una casa tale concetto è amplificato.
Scenario 1: acquisto di una casa usata
Proviamo ad immaginare una casa di “vecchia” concezione, con inefficienze legate ai costi di dispersione energetica. Per comodità escludiamo gli eventuali costi condominiali, ma invitiamo il lettore a non trascurarli completamente.
Possiamo essere scrupolosi nella ricerca del mutuo più performante, scegliere in modo impeccabile fra tasso fisso o variabile, ottenere lo spread migliore anche grazie al direttore amico della tal banca e sicuramente si potrà risparmiare qualche decina di euro al mese di rata mutuo mensile.
Ma la stessa attenzione la poniamo sui costi di inefficienza?
A volte non ci pensiamo, ma i costi delle inefficienze possono pesare molto ogni anno, molto di più di un’errata valutazione di un mutuo.
Presentiamo uno scenario che nel 2020 non può essere trascurato nel processo di scelta della casa in cui vivere e far crescere una famiglia.
Oggi tutti siamo sempre più alla ricerca del benessere e della qualità della vita.
Acquistare una casa, salvo rare eccezioni, spesso comporta il ricorso a finanziamenti esterni tramite la sottoscrizione di un mutuo con un istituto di credito.
La regola elementare adottata dalle banche che guida l’erogazione di un mutuo è l’equilibrio nel rapporto rata/reddito. Non è possibile impegnarsi per una restituzione mensile di una rata superiore al 35% del reddito netto mensile*.
Rapporto rata/reddito per l’erogazione del mutuo è il 35% massimo sul reddito netto mensile
Ci stiamo indebitando per l’acquisto di un immobile che ha ulteriori costi “finanziari occulti”:
- Maggiori costi delle utenze a causa delle inefficienze energetiche e degli impianti
- Maggiori oneri finanziari con gli istituti di credito che oggi sono sempre più propensi ad accordare condizioni migliorative ad immobili di nuova concezione e non a strutture obsolete.
- Perdita di valore del bene acquistato in prospettiva fatti salvi eventuali interventi strutturali di riqualificazione, non quantificabili immediatamente.
A questi oneri finanziari, dobbiamo aggiungere un’altra voce di costo:
il valore che diamo alla qualità del nostro abitare.
Scenario 2: acquisto di una casa nuova
Proviamo a valutare l’acquisto di una casa di nuova concezione.
Come abbiamo esposto, il criterio di valutazione del rapporto prezzo/mq non è più sostenibile.
Costruire oggi un immobile ha dei costi completamente diversi rispetto al passato:
tecnologia antisismica, impianti fotovoltaici per l’autonomia energetica, riciclo delle acque piovane, impianti di raffrescamento e riscaldamento autonomi, impianti di ricircolo dell’aria con recuperatore di calore all’interno degli alloggi, materiali, predisposizioni domotiche, sono solo alcuni degli esempi.
Tali costi, che ovviamente andranno ad incidere sul rapporto prezzo/mq però non si traducono in maggiori oneri finanziari per l’acquisto come argomentato nei punti precedenti:
- L’immobile non ha inefficienze energetiche o di impianti
- Le banche con i mutui green possono accordare condizioni migliorative rispetto alle condizioni standard del mercato del credito
- L’immobile acquistato non perde valore nel tempo perché già conforme alle logiche di riduzione (o azzeramento) dell’inquinamento
- L’investimento effettuato ci da valore qualitativo dell’abitare
Investire in una soluzione abitativa che ottimizza gli investimenti finanziari e che si traducono in reale qualità abitativa e comfort è un valore che non può essere quantificato con la vecchia logica del rapporto prezzo/mq.
Quindi tradotto significa che probabilmente il rapporto rata/reddito da parte di un istituto di credito potrebbe essere superiore rispetto allo scenario precedente.
Cenno sui mutui green
I mutui green hanno condizioni migliorative rispetto ai mutui su immobili tradizionali di vecchia concezione
Le banche si stanno orientando sempre più sull’offrire condizioni premianti per la sottoscrizione di mutui su immobili che hanno queste caratteristiche perché di fatto è un modo per tutelare di più anche il loro finanziamento nel tempo.
Su questo argomento ci soffermeremo nei prossimi articoli di questo blog.
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Fonti:
Mutuionline: rapporto rata reddito mutuo ipotecario